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外资曲线进入上海楼市 商业地产现势头增长

 内资开发商融资渠道狭窄,急需外援力量,而外资依旧看好沪上楼市前景,期冀布局楼市。共同的利益让双方一拍即合,外资通过股权收购方式,曲线进入上海楼市的案例越来越多,而在商办项目上体现得尤为明显。

大宗交易频现外资身影

作为众多潜行在中国房地产市场里的外资大鳄中的一员,爱尔兰最大房地产公司财富控股集团近几年在上海屡有斩获。在大手笔?穴约合74.6亿元人民币?雪完成对博彩大王何鸿燊名下虹桥上海城的收购后,上月底,位于上海市淮海中路的一个零售物业淮海商城,亦被其收入囊中。

“淮海商城位于淮海中路东段,毗邻淮海公园。这栋4层楼的建筑物,建筑面积为7619.9平方米,目前吸引到的商家,大半为餐饮品牌。”财富控股方面的公告如是显示。而为此次交易,财富控股付出的代价为5.75亿元人民币。

拥有敏锐触觉,并对沪上房地产项目虎视眈眈的资本力量何其多。同样,来自新加坡的诸多房地产资本力量,也表现得非常强劲,不断用真金白银布局上海的房地产业。

上海联合产权交易所的信息显示,就在近10天里,上海国际集团广场有限公司100%股权,以超3.1亿元的价格转让给了一家新加坡公司,其核心资产是位于浦东新区黄金地段陆家嘴竹园核心位置,总建筑面积约为2.3万平方米的高档写字楼。这栋楼曾名为“德隆大厦”,无比显赫。德隆系风波后,上海国际集团属下的上投实业有限公司以5.95亿元人民币的竞拍价格拿下该物业,创下当时上海市单项房产拍卖成交额的最高纪录。让人遗憾的是,5年后,这栋大楼却降价转让,再易其主。

眼下,南京西路甲级写字楼东方众鑫大厦的叫卖信息同样抓人眼球。在东方众鑫大厦旁边,一墙之隔,将建成一个总建筑面积近30万平方米的纯商业建筑群南京西路大中里项目,沪上鲜有单体项目的体量能与之分庭抗礼。紧邻该“准地标”项目的上海东方众鑫大厦,此刻正在寻找买家。58同城网挂牌资料称,东方众鑫大厦由3.3万平方米写字楼和6000平方米商铺组成,目前13亿元总价整体转让,项目均价约为3.3万元/平方米。

“目前,东方众鑫大厦销售已进入接洽、谈判阶段,但还未最终敲定。”有知情人士称,参与该项交易的是一家瑞士投行。商报记者询问了大厦开发商上海新京房地产公司,尚未得到回复。

实际上,近期外资收购潮的个案远不止这些,而更多外资房地产企业进入上海的计划仍在酝酿中。

星摩尔(StarMall)集团中国区相关负责人接受媒体采访时表示,其目前正在为其下一个在中国的购物中心进行选址。香港南丰地产方面也透露,继2007年与汇丰筹组房地产基金后,集团为加大内地发展力度正考虑“加码”,成立另一个房地产基金投资内地。新加坡嘉德置地、丰树集团亦均有计划称,未来3至5年内,将分别启动约人民币100亿元、70亿元左右的投资基金,用于内地上海、北京等一线城市的商办项目投资。

缺钱的和有钱的擦出火花

事实上,外资在沪上房地产市场的活跃行为并不是最近才出现。

2004年和2007年,曾经两度出现外资大量涌入上海房地产市场的状况。然而,2008年国际金融危机爆发,大量外资陆续撤出。不过从去年下半年开始,再次出现外资活跃的身影。“近几个月,外资在上海房地产市场,尤其是商办领域,越来越活跃。”仲量联行上海投资部相关负责人李凌介绍称。

“调控背景下,不少企业融资受困,缺钱的和有钱的,很难不擦出火花。”独家代理东方众鑫大厦的某大型中介公司的一位业务员告诉商报记者,“大厦开发商目前正在跟进其他地区的新项目,需要一定的资金支撑,所以才忍痛割爱。”

据了解,与东方众鑫大厦开发商一样,在空前严厉的楼市调控下,信贷、IPO、发债、信托一概从严,不少房企陷入窘境,这也让很多外资找到了“见缝插针”的合作机会。而促使外资大手笔投资的根源,正是他们对中国经济大方面趋好的缜密判断。

来自诸多业内专家的观点证实了这一点。近期外资频频受让沪上商办项目,一方面是中国经济仍处于稳定、高速增长阶段,外资仍看好未来上海乃至全中国房地产市场;另一方面,内地房地产项目回报率高,利润诱人。此外,人民币升值、加息(专题 )也加速了外资加速布局楼市的速度。

外资一般以长线投资为主

外资一般操作上是以长线投资为主。近年来,国外不少房地产信托基金的成立,就是专门针对中国房地产市场的。地产经济学家邓浩志介绍说,这些基金一般都有5-7年,甚至更长的“生命周期”。他们都愿意长期持有中国的不动产、投资中国的房地产项目或企业,一时半刻的调控并不能改变他们长期投资的意向。

以财富控股设立的华瑞信托为例,这就是一个专门针对中国市场进行投资的REITs。据知情人士介绍,该REITs原在伦敦上市,后受全球金融风暴影响转向亚洲市场另觅融资途径。其资产包括上文提到的淮海商城等多个在中国商办物业。

值得注意的是,从外资“钟情”的物业类型来看,综合、商办类物业占尽先机。“在国际经济形势和大宗商品价格影响下,外资房地产企业希望通过商业地产相对稳定的收益,来对抗经济周期和行业周期的波动。”福美来不动产一位分析师称,热门商圈如淮海中路、南京西路、陆家嘴、徐家汇等地的物业因此颇受关注,从操作方式上看,选择股权合作更容易操作一些。

在财富控股公司行政总裁RichardDavid看来,近期的淮海商城的收购案,就是一次“罕见而独特的机会”。淮海中路淮海商城周边已有重大转型,多个奢侈品品牌如路易威登、爱马仕等,相继将门店布局于淮海中路区域。而其他一些诸如H&M、ZARA等知名零售品牌的强劲发展势头,亦造成了这一区域内商铺低空置率的“抢手”形势。

据他透露,未来财富控股将会对淮海商城实行整修及招商运营调整,以期获取更为理想的租金及资本价值增长空间。

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