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海外房地产市场能为国内投资者提供怎样的投资机遇?

 提要:2011年,中国的房地产市场进入了深度调整期,许多投资者的资产也因此在缩水。在内地房产市场已经丧失投资机会的情况下,您有没有想过去海外买房呢?对于许多人来说这可能还是一件新鲜事,但其实早已有一大批先知先觉者走在了我们前面。

  去海外投资房地产,正成为一些富足人的新动向。海外房地产市场能为国内投资者提供怎样的投资机遇?如何“掘金”海外房地产市场?

  现在越来越多的国人选择去澳洲移民、留学,或者投资澳大利亚房地产,那么澳洲到底有什么特别的地方吸引这么多人呢?我们从不同角度,看澳大利亚,特别是投资澳洲房产的优势。

  那么,去澳洲购房主要集中在哪些人群呢?笔者发现,一种是有目的的,比如孩子去留学类的、移民类、投资类的等等;另一种是因为“涉外”,比如以前曾在澳洲留学过的,还有在澳洲企业工作的,以及经常出国的人等。而从目前来看,有三个群体需求增长最为迅速,他们是澳洲房产交易的主流:一是留学生家庭,有在澳洲长期居住需求并希望通过物业投资获得回报(以房养学)的;二是有移民倾向的人群;三是海外房产投资类人群。

  澳洲买房正渐行渐近

  其实对于一大批先知先觉的投资者来说,去澳洲买房早已不是什么新鲜事了。那么,到澳洲买房究竟值不值呢?

  内地房价的虚高,无疑使得不少澳洲物业可以成为人们考虑的目标。据了解,在2007年9月上海浦东国际会议中心举办的国际高端物业展上,来自澳大利亚、美国、英国、法国、西班牙、新加坡、香港、阿联酋等20个国家和地区的近数十个顶级物业项目进行了展示。据不完全统计,展会期间有意向性成交额约有5亿元人民币。

  除了价格之外,澳洲房产在许多方面都对投资者有着不小的吸引力。比如澳洲不少地区优美的风光,独特的人文环境,教育及国家的社会福利等等,也都符合了购房者的个性化需求。

  最看重澳洲房产的永久产权

  就目前的澳洲房产投资市场来看,金总说,那些投资了澳洲房产的人中,很多人最看重的是澳洲房产的永久产权。相对于国内70年或50年的物业产权,澳洲房产为永久产权,永久产权会使其房屋价值由于土地的增值而增值。中国人历来有家业世代相传的传统,房子更是重头。

  其次,海外投资人在澳洲银行最高可获得80%房产贷款额,且还款方式灵活,可以选择只还利息不还本金的方式;个人购房消费首付10%,与当地居民一样享受房屋贷款权。在澳大利亚买房,买家签订正式合同后,首付款打入卖家律师的信托账户,开发商、买家、律师三方任何一方无权动用,因此,如果开发商不按期合格交楼,一分钱也收不到;而买家也无任何损失,将收回全部首期付款及利息。

  海外投资客可以在当地银行用当地物业进行抵押贷款,方便及时套现。澳洲各银行默认为房地产提供信贷的风险几乎为零,因此投资物业较容易获得银行信贷的支持。澳洲银行对客户的审核条件相比美国或其他同类型国家较严格,对客户的财产和收入情况都有一定的要求,这样就最大限度的保证了贷款的安全。

  澳大利亚房地产市场名列世界第一类“高度透明”。澳洲的开发商楼盘的价格,海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲购买房产的价格都是统一标准。

  再者,房产投资最重要的准则——投资回报率,也是投资澳洲房地产的最重要因素。澳洲房地产近40年来平均每七至十年即可增值一倍。房屋空置率不超过2%,平均稳定租金回报在5%左右。有着这么平稳的发展,每年都有一定的增值,相比国内房产市场由宏观经济调控下的不稳定,澳洲房产的投资不失为一种稳健的方式。

  另外,澳洲政府大部分州对房地产不征遗产税,通常在其他许多国家里遗产税可高达40%以上。

  具有关专家预测:悉尼、墨尔本、黄金海岸、布里斯班等主要城市的房地产到2012年,可能增值一倍以上。此论增值周期由2006年底开始发起,所以到2012年之前澳洲物业的增长态势较好,而墨尔本作为主要移民城市更是潜力长远,而黄金海岸和布里斯班作为世界级的旅游胜地优势也较突出。

  经济全球化的趋势是无法阻挡的。在全球化的趋势下,有很多的投资机会,从正面的角度看可以通过投资全球增加报酬,从负面角度看可以通过投资全球减少风险。现阶段全球总体经济趋于回暖,个体经济良好支撑,所以整体来看,现在的投资组合里面应该要增加全球投资。

  Henry表示,投资中“不可将许多鸡蛋放在一个篮子里”,要适当分散投资,才能在不稳定的市场中做到更稳健的风险平摊。目前国内大部分投资者都是从本土角度来做主要的投资,把资产全部放在自己所熟悉的行业,原则上是无可厚非的,但必须考虑用新的方法在投资过程中有效降低风险,这是全球化的趋势很重要的一个观点。另外,以目前的国际经济趋势来看,人民币短期内的持续增值使中国买家的国际购买力持续上升,且在将来汇率趋于稳定时,甚至还存在一定的汇率波动差可赚取,真可谓一石二鸟之便利。

  投资需谨慎

  虽然有很多人开始投资澳洲的房地产,但是也要注意其中的投资风险。

  在近几年的房地产市场,房价下跌是所有风险中影响最大的。任何一个市场都会有周期性的波动,因此,即使决定要去澳洲买房了,如何选择好进入的时机也是需要仔细考虑的。其次是房产变现时的汇率变动。国内买家持有的通常是人民币,投资澳洲房产时要将其兑换成澳元,如果兑换价高位买进,房屋升值时抛掉,兑换价走低,则会减少投资收益。

  此外,投资者还需要注意当地的市场情况和法律调整。了解当地住宅市场的政策法律和供求关系是国内投资者国外置业的“敲门砖”。对此购房者也应根据自己的需要,做好长线的筹划。毕竟对于投资者来说,住宅的升值潜力才是最重要的。

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